Los locales en calle han sido históricamente los destinos más habituales de los operadores internacionales que quieren testar el mercado español con nuevas tiendas. Sin embargo, en 2017 se ha apreciado un cambio en esta tendencia. De las más de 30 nuevas marcas identificadas por Savills Aguirre Newman en nuestro mercado, casi la mitad abrieron su primera tienda en un centro o parque comercial.
En su informe anual dedicado al segmento retail, la consultora inmobiliaria internacional Savills Aguirre Newman señala la transformación del concepto de centro comercial hacia un modelo más flexible y adaptado a un mayor espectro de clientes, la reducida disponibilidad de locales en las calles más comerciales y la diferencia de rentas entre centros comerciales prime frente a locales en zonas prime como los factores que apoyan esta tendencia.
Del total de nuevos operadores internacionales identificados en 2017, el 62% optaron por Madrid para su entrada en el mercado español y el 34% por Barcelona, tanto en centros como en calle. Precisamente, la nueva entrada más esperada de 2017, Uniqlo, optó por ambos formatos con un local de 1.730 m² en el número 18 del Paseo de Gracia en Barcelona y otro en el centro comercial Glòries. El informe detalla que un alto porcentaje de new entrants, un 72% corresponde a operadores de moda y un 7% a restaurantes. El 28% son marcas originarias de Italia, 14% de Estados Unidos y el 10% de Reino Unido.
Savills Aguirre Newman también destaca otro tipo de nuevas entradas, las del comercio online en el mundo offline, que empiezan a cerrar el círculo de la omnicanalidad como Amazon o Alibaba en el extranjero. Marcas como Hawkers, Pc Componentes o Tiendanimal han abierto sus primeras tiendas físicas, tanto en calle como en centros o parques comerciales en 2017.
Incluyendo marcas ya presentes físicamente en el mercado español, las nuevas aperturas en centros comerciales correspondieron en un 42% a operadores de moda y complementos durante 2017. El sector de restauración, con un 17%, representa el segundo segmento y continúa apostando por convertirse en el principal propulsor del cambio en la manera de percibir un centro comercial. La apertura de la hamburguesería Five Guys, de 500 m² en Parquesur (Leganés, Madrid), Madrid Plaza Río 2 y la incorporación del primer restaurante Wagamama, también en Parquesur, son algunos de los ejemplos. Mención especial tiene la actividad de deportes, la tercera con mayor número de aperturas durante 2017, con un total de 31 nuevas tiendas (el 7% del total de nuevas aperturas en centros comerciales).
El informe destaca el entretenimiento como uno de los factores que en mayor medida motivan al consumidor a dar un paso más en cuanto a gasto, impulsado por las tendencias que marca la generación millenial. “Comparado con el mundo online, como consumidores los millenials asumen el valor añadido que implica vivir la experiencia”, explica Alicia Corrales, consultor retail en el departamento de análisis en Savills Aguirre Newman. “El ocio está ganando peso en los centros comerciales y la innovación tecnológica se ha convertido en parte integral de su evolución para convertir la visita en una experiencia que quieras repetir de nuevo y compartir en redes”, añade.
En este segmento destaca la apertura de City Jump en Nassica (Getafe, Madrid), un parque de trampolines de 1.500 m² con más de 50 camas elásticas y las aperturas de Urban Planet en Sambil outlet Madrid (Leganés), y H2O (Rivas-Vaciamadrid, Madrid), un operador de ocio en proceso de expansión que ya acumula cuatro aperturas en los dos últimos años; los salones de juegos Pause & Play en Sambil Outlet Madrid (Leganés, Madrid) y en Vialia Salamanca; La Arena, en el centro comercial La Vaguada (Madrid), dedicado a las nuevas tecnologías, videojuegos y e-Sports y la marca italiana de moda OVS, 750 m² en Plaza Norte 2 (San Sebastián de Los Reyes, Madrid). Tendencia que continúa en aumento con proyectos como X-Madrid de Merlin, con una combinación de ocio totalmente innovadora que va desde skate y parkour a food trucks y un área alternativa denominada el “antimall”.
Afluencia, densidad comercial y rentas
De acuerdo con los datos de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), durante 2017 las ventas ascendieron a 43,7 millones de euros, lo que supone un incremento del 3% respecto a 2016. Los últimos valores que arroja el índice ShopperTrack confirman el buen momento del sector de centros comerciales y reflejan un incremento de afluencias del 1,8% respecto al año anterior, 0,9 puntos porcentuales por encima del ocurrido en 2016 y el valor de crecimiento más alto desde 2007.
En cuanto a la densidad comercial, el nivel nacional se sitúa en 353 m² por 1.000 habitantes, un 1,1% sobre la cifra del año 2016 y un 2,2% sobre la cifra de 2015. En el marco europeo, y excluyendo los hipermercados, la ICSC (International Council of Shopping Centres) sitúa a España en el puesto 16 con una densidad (302 m²), un 3% por debajo de la media europea (312 m²). En comparación, la densidad de Estados unidos (2.192 m²) resulta más de seis veces superior a la densidad de España, incluyendo los hipermercados.
Savills Aguirre Newman prevé que para 2018 se incorporen más 500.000 m² al mercado retail que podrían incrementar el stock de SBA en un 3% respecto a 2017, valor que supera el ritmo de crecimiento de los últimos años. De cumplirse todos los plazos de obra de todos los proyectos previstos, la densidad comercial llegaría a 364 m² en 2018, por debajo de países como Francia, Reino Unido o Irlanda, entre otros. La consultora indica que uno de los aspectos clave que determinará el ritmo de las obras será el ritmo de comercialización y que la viabilidad de cada proyecto será revisada minuciosamente por los operadores para valorar la apuesta por un proyecto u otro en sus planes de expansión.
Las buenas previsiones económicas y de consumo han ejercido un reflejo positivo que se manifiesta en un incremento del tráfico y de las ventas, un descenso de los descuentos y de las tasas de desocupación y, por lo tanto, en un incremento de los ingresos. No obstante, se empieza a apreciar un ajuste al alza de las rentas de alquiler en nuevos desarrollos de centros y parques prime.
Sobre la renta teórica en centros prime, tomando los locales de entre 100 y 200 m² como referencia, el valor medio de los nuevos contratos se sitúa en 90 €/m²/mes. Frente a la media europea de 153 €/m²/mes, un 70% por encima del nivel de España. La previsión de incremento, aunque lenta, mantiene el interés inversor por el segmento retail, que ha batido records de inversión en 2017 con cerca de 3.500 millones y para el que se prevé un año en niveles similares.
Inversión
La previsión de incremento, aunque lenta, mantiene el interés inversor por el segmento retail, que ha batido récords de inversión en 2017, con cerca de 3.500 millones y para el que se prevé un año en niveles similares. La evolución de yields del mercado retail refleja perfectamente la situación de desequilibrio entre oferta y demanda. Desde el año 2013, momento del punto de inflexión del último ciclo del mercado, se ha producido una compresión generalizada en el producto retail tradicional, con una media de 206 puntos básicos, si bien, en el producto prime de centros comerciales, situado actualmente en 4,25%, la diferencia alcanza 250 puntos básicos. Salvador González, director de inversión retail en Savills Aguirre Newman, indica que “la previsión es de estabilidad de yields en centros prime y secundarios y una ligera compresión en secundarios dominantes. La capacidad de compresión más clara se apreciará en parques comerciales prime dominantes”.
