Madrid, a 15 de enero de 2015. La inversión hotelera registró un fuerte crecimiento durante 2014, alcanzando la cifra de 1.081 millones de euros , lo que supone un incremento del 37% sobre 2013 y el doble de la cifra alcanzada en el año 2012, según un estudio presentado hoy por la consultora Irea. Dicha cifra constituye el tercer mayor registro de inversión hotelera en España de los últimos 20 años, con 2006 que fue el mejor año y 2007, año en el que la inversión se situó en niveles prácticamente idénticos a los registrados en 2014.
El mayor crecimiento se ha producido en operaciones de hoteles en funcionamiento, que han alcanzado los 838 millones de euros frente a los 465 millones de 2013 (+80%), mientras que la inversión en edificios para reconversión a uso hotelero se ha mantenido en niveles altos, si bien ha tenido una incidencia menor que el pasado año (243 millones en 2014 vs. 326 millones en 2013).
Adicionalmente, cabe destacar la irrupción con fuerza durante 2014 de las transacciones de carteras de deuda hipotecaria con garantía de activos hoteleros. Durante el pasado ejercicio se han vendido en diversos procesos de subasta tres carteras de préstamos por importe total de 1.003 millones de euros.
“La consolidación de la confianza de los inversores, que se pone de se pone de manifiesto con la bajada a niveles de 100 puntos básicos de la prima de riesgo, y la mejora prevista de los principales indicadores turísticos han devuelto al mercado de inversión hotelera a niveles del año 2007” señala Miguel Vázquez, socio de irea y director del área de hoteles.
En cuanto a la industria hotelera, 2014 presentó las primeras señales que invitan al optimismo. Por primera vez después de tres años consecutivos de caídas, la demanda nacional se recupera (+3,4% de incremento en el número de pernoctaciones respecto al mismo periodo de 2013). Este efecto se sumará al extraordinario momento que atraviesa el comportamiento de la demanda internacional, cuya cifra de llegada de turistas se espera que supere todos los registros históricos y se sitúe por encima de los 63 millones. La buena perspectiva de evolución de la demanda unida a la contención de la oferta por la escasez de nuevos desarrollos durante los años de crisis, tendrán un impacto positivo en los principales indicadores hoteleros como la ocupación y precio medio durante el año 2015, lo cual estimamos que afectará positivamente al mercado de inversión hotelera.
Inversión en activos en funcionamiento
El alto apetito inversor en el sector hotelero ha supuesto que se multipliquen el número de transacciones de hoteles en 2014: 50 hoteles (8.861 habitaciones) y 838 millones de euros frente a 23 hoteles (4.735 habitaciones) y 465 millones en 2013.
Desde el punto de vista de los precios por habitación, la media registrada en 2014 se situó en 95.515€/habitación frente a los 98.204€/habitación de 2013. Este ligero descenso se debe a que se han materializado un mayor número de transacciones de activos de menor categoría y en ubicaciones secundarias frente al patrón habitual de los últimos años en los que los llamados “activos refugio”, localizados en ubicaciones más preferentes, concentraban el grueso de la inversión.
Operaciones singulares: 2014 se ha caracterizado por un peso muy reducido de la inversión hotelera en activos singulares. A diferencia del año anterior en el que fueron muy relevantes las operaciones del W Barcelona (que supuso prácticamente la mitad de la inversión hotelera en 2013) y el Westin Valencia, en 2014 el único activo singular que ha cambiado de manos es el hotel Intercontinental de Madrid.
Categorías: los activos de categoría superior (5*- 5*GL) perdieron importancia en 2014, concentrando el 34% del valor frente al 60% del año 2013. Por su parte se elevó el protagonismo de los segmentos tres y cuatro estrellas que incrementaron su peso relativo hasta el 62,3% del volumen total de inversión.
Segmento vacacional: el segmento vacacional ha dominado la inversión durante el 2014 tanto en número de operaciones como en volumen, 491 millones de euros (59%) y 27 operaciones frente a los 347 millones (41%) y 23 operaciones del segmento urbano. Esto es otra muestra de que la inversión hotelera en España vuelve a su dinámica habitual frente a la tendencia invertida que se produjo durante los años de crisis, en los que los inversores hoteleros concentraban sus compras en el segmento urbano, considerado como destino refugio de la inversión.
Diversidad geográfica : otra de las novedades de la inversión durante 2014 es la mayor diversidad geográfica de las operaciones con respecto a años anteriores. Barcelona (18%), y sobre todo Madrid (20%), que regresa con fuerza en 2014 con ocho operaciones tras no protagonizar ninguna en 2013, Costa del Sol (6,5%), Baleares (22,3%) y Canarias (16,3%) siguen concentrando el grueso de la actividad transaccional, no obstante en 2014 se han cerrado operaciones en otros destinos secundarios que apenas habían registrado actividad durante los años de crisis.
Operaciones Distress. El volumen de las operaciones dentro de la categoría “distress” se ha duplicado hasta alcanzar los 264,6 millones de euros (vs.117 millones en 2013).
Perfil de compradores: la diversa tipología y origen de compradores fue otra de las principales novedades del mercado de inversión hotelera durante el pasado año. En 2014 aparecieron un elevado número de nuevos “players” que hasta la fecha no estaban presentes en el mercado de inversión hotelera. Por un lado fondos de inversión con enfoque hacia el sector inmobiliario y hotelero y por otro lado, las Socimis (principalmente Hispania que adquirió 4 hoteles en 2014) han tenido un papel muy relevante en lo que a la inversión hotelera se refiere, no sólo por el número de operaciones y el volumen invertido, sino también por las ubicaciones y categoría de los hoteles, ya que han aportado liquidez en segmentos de mercado que en los últimos años habían registrado escasa actividad.
Inversores asiáticos tales como el grupo chino Jiangsu GPRO, el fondo inversor Platinum Estates (basado en Hong Kong) o Frasers Hospitality de Singapur realizaron sus primeras operaciones en España en 2014, mientras que los fondos soberanos de Oriente Medio no faltaron a su cita habitual adquiriendo los hoteles Renaissance de Barcelona e Intercontinental de Madrid.
Por último, los grupos hoteleros nacionales, en línea con años anteriores, han concentrado una gran parte del volumen de compra, concretamente 244 millones en un total de 13 transacciones.
Perfil de vendedores: desde el punto de vista vendedor, las cadenas hoteleras han concentrado casi la mitad del volumen total desinvertido.
Por otro lado, inversores nacionales (no operadores de hoteles) desinvirtieron un volumen de 169 millones (20% del volumen total) mientras que los inversores internacionales protagonizaron ventas de activos por importe estimado de 149 millones (18%). Por su parte las entidades financieras protagonizaron ventas por importe de 68 millones aproximadamente en línea con las cifras de 2013.
Inversión en inmuebles para reconversión a uso hotelero
La inversión en compra de inmuebles para reconversión a uso hotelero se situó en 2014 en 243 millones de euros repartidos en 10 operaciones.
Las principales características de esta tipología de transacciones durante 2014 fueron las siguientes:
Madrid y Barcelona concentraron el 100% de la inversión. Aunque Barcelona lidera en cuanto a número de operaciones y volumen de inversión con ocho transacciones y 182 millones de euros, las operaciones que han tenido lugar en Madrid han sido de mayor envergadura en cuanto a tamaño medio de los proyectos.
Categoría proyectada: al igual que ocurrió en 2014 la mayor parte de las operaciones realizadas están enfocadas a desarrollar productos de alta gama (58% del volumen invertido hacia proyectos de 5*-5*GL).
Perfil de compradores y vendedores: los inversores internacionales han sido en 2014 los claros protagonistas de las operaciones de reconversión de inmuebles a uso hotelero, concentrando el 66% del volumen invertido. “Si bien en 2013 el protagonismo recayó en inversores locales (que generalmente tienen una menor percepción de riesgo por ser operadores habituales del mercado), el hecho de que este año los protagonistas de la inversión en inmuebles para reconvertir a hotel hayan sido los inversores extranjeros denota una cierta “validación externa” de la idea de recuperación a medio plazo del mercado hotelero” señala Miguel Vázquez.
Operaciones de compra-venta de carteras de deuda
Tal y como ya avanzó Irea en su Informe de Inversión del 2013, las operaciones de carteras de deuda hotelera han aparecido con fuerza durante el ejercicio 2014.
Las tres operaciones más relevantes del pasado ejercicio relativas a venta de carteras de préstamos con garantía de hoteles han sido las denominadas “Octopus”, “Amazona” y “Meridian” que conjuntamente han alcanzado la cifra de 1.003 millones de euros de deuda asociada a un total de 93 activos hoteleros.
Estas operaciones generaron un alto interés de fondos de inversión oportunistas. Lonestar, el consorcio formado por Starwood Capital y Sankaty Advisors y Cerberus fueron respectivamente los compradores de las mencionadas carteras.
Las principales características de las operaciones de deuda han sido las siguientes:
Perfil de los vendedores: los vendedores de las tres carteras de préstamos han sido de diversa tipología, por un lado entidad financiera internacional en el caso de Commerzbank en Octopus; una entidad financiera nacional (Bankia) para la operación de Amazona y Sareb para el caso de Meridian.
Situación de los préstamos: el 45% de los instrumentos financieros transmitidos (455 millones de euros) se encontraban al inicio del proceso de venta en situación performing (al corriente de pago), 18% del volumen en situación subperforming (180 millones de euros) y 37% (367 millones de euros) en situación non performing .
Categoría de los activos: la categoría dominante dentro del paquete conjunto de garantías fue la de 4 estrellas, el 59% del volumen total de deuda, mientras que un 29% (294 millones de euros aproximadamente) estaba asociada a hoteles de categoría 5*-5* GL.
Tipología de activos: los hoteles urbanos destacaron con un 63% frente a los vacacionales (37%) en cuanto a volumen de deuda asociada.
Ubicaciones: Madrid (30%) y Barcelona (29%) concentraron casi el 50% de la deuda asociada a activos hoteleros, si bien también destacan las provincias de Las Palmas (18%), Valencia (8%) y Alicante (5%).
Operador hotelero: La mayoría de la deuda vendida (64%) estaba garantizada por hoteles operados por cadenas hoteleras.
Perspectivas para 2015
Las perspectivas para el negocio hotelero en España en 2015 son positivas, como consecuencia de las previsiones de crecimiento de la economía española y de la economía mundial.
Adicionalmente hay factores externos concretos que apoyarán la tendencia positiva del sector turístico español durante el 2015: la bajada del precio del petróleo, que afectará positivamente en el transporte y la debilidad del euro, que reforzará la competitividad de los destinos nacionales frente a mercados emisores importantes como puede ser el Reino Unido y Estados Unidos.
“Es previsible una progresiva mejora en los segmentos MICE , corporate y leisure nacional que tendrán un efecto positivo en los destinos urbanos en mayor medida, aunque también se dejarán notar en los destinos vacacionales más expuestos al turismo nacional y que comenzarán a recuperar la pérdida de demanda que han experimentado durante los años de crisis” indica Miguel Vázquez.
“Desde el punto de vista de la inversión, la mejora de las condiciones de financiación, la previsible tendencia de mejora de la concesión de crédito por parte de las entidades financieras y las perspectivas de evolución de los tipos de interés a medio plazo tendrán un efecto positivo en la inversión inmobiliaria”, señala Miguel Vázquez.
“Además de los inversores que se han mostrado activos durante el 2014 y que todavía se encuentran en el ciclo de inversión, se sumarán nuevos potenciales compradores al mercado tales como nuevas socimis, inversores internacionales, family office nacionales, y cadenas hoteleras saneadas seguirán realizando operaciones durante 2015. Lo anterior producirá un efecto llamada entre propietarios hoteleros que pueden ver en este nuevo contexto de mercado el momento para llevar a cabo desinversiones de activos hoteleros que no han podido acometer durante los años de crisis” continúa Miguel Vázquez.
Las operaciones de cartera de deuda cerradas en 2014 se transformarán con mucha probabilidad en operaciones de compra venta de activos, bien a través de acuerdos de dación en pago con los deudores o como resultado de procesos de liquidación. En este sentido, entendemos que las operaciones de naturaleza distress seguirán siendo protagonistas durante todo el año 2015 y siguientes.
A la vista del pipeline con que arranca el presente ejercicio, las operaciones de inversión en portfolios hoteleros tendrán un papel importante durante el 2015. Es probable que se cierren operaciones cuyo estado de negociación era avanzado a finales del año pasado pero que no han llegado a formalizarse, como es el caso de la venta de un conjunto de entre seis y ocho hoteles vacacionales de Meliá a Starwood Capital. También parece avanzar el proceso de venta una significativa cartera de 16 hoteles vacacionales (6.000 habitaciones aproximadamente) de Barceló.
Por el lado de las operaciones de cartera de deuda, también esperamos durante 2015 una elevada actividad. Entidades como Bankia o la Sareb podrían sacar a la venta nuevas carteras de préstamos garantizados por hoteles para aprovechar el elevado apetito inversor. No es descartable que otras entidades financieras sigan los mismos pasos y se decidan a poner en el mercado otras carteras similares durante el 2015.
“La previsión de Irea para 2015 es positiva y creemos que el presente año 2015 será, también, un año de extraordinaria actividad tanto en lo que respecta a la inversión directa en hoteles como en transacciones de compra-venta de deuda hipotecaria garantizada con activos hoteleros” concluye Miguel Vázquez.
