Madrid, 20 de enero de 2015-. Tras un año estelar para la inversión inmobiliaria no residencial en España, con más de 7.000 millones de euros frente a alrededor de 2.500 en 2013, y récord en número de operaciones, la consultora internacional Savills prevé que en 2015 el apetito inversor por el mercado inmobiliario español se mantendrá aún el año que viene por encima del generado por otros mercados europeos.
“Las expectativas económicas por encima de las de varios países de la Eurozona, la relajación en las restricciones crediticias y las rentas prime ya en la senda de crecimiento dibujan un panorama optimista”, según explica Luis Espadas, director de Capital Markets de Savills España. Desde el punto de vista de los inversores, un cambio que modificase la estabilidad política a raíz de las distintas convocatorias electorales en 2015 sería la amenaza que podría ensombrecer este panorama.
Producto más deseado
Los segmentos que mayor peso han aportado al mercado de inversión en 2014 han sido oficinas, con un 39%, y retail, con un 33%, principalmente activos prime. Precisamente, la falta de disponibilidad de producto prime en estos segmentos ha ido impulsando un mayor interés por zonas secundarias e inmuebles en los que aplicar estrategias value add, así como por otros segmentos como el logístico y el hotelero, que han cerrado el año con los incrementos más llamativos.
Es muy significativo el peso tomado en 2014 por las operaciones de carteras de activos, que han cuadriplicado su presencia en el mercado, provocando la dispersión geográfica de la inversión. Gracias a este tipo de transacciones, que se mantendrán en 2015, el año pasado el 45% de los activos objeto de inversión se situaron fuera de Madrid y Barcelona, frente al 41% en la capital y el 14% en la ciudad condal.
Tipos de inversores
Las socimi han acaparado un tercio del total invertido en terciario y se han convertido en el principal dinamizador del mercado, papel que continuará en 2015. Aparecerán nuevas sociedades de este tipo en el tablero de juego, lo que garantiza un interesante nivel de actividad. Algunas de las nuevas formaciones estarán especializadas desde el inicio en un determinado segmento de actividad, mientras que entre las ya constituidas se están creando divisiones por tipo de producto para los activos adquiridos en los últimos meses.
En cuanto al origen de los inversores, los locales recuperan cuota de mercado, con un 44% del total, pero hay que indicar que el 72% del volumen procedente de España corresponde a las Socimis, computadas como compañías españolas a pesar de que una parte importante de su accionariado corresponde a capital internacional.
Entre los internacionales, los más activos fueron los fondos norteamericanos, con un 40,2%, seguidos muy de cerca por los europeos, con un 37,3%. Los inversores procedentes de América Latina mantienen actividad, especialmente centrados en el segmento de oficinas. También merecen mención especial los inversores de Asia/Pacífico, ya que dentro de un discreto 10,6% del total está computada una de las operaciones más relevantes del año: Dalai Wanda Group se hizo con el edificio España por 265 millones de euros.
Volúmenes medios y mega operaciones
El músculo financiero de los participantes en el tablero de juego ha elevado en más de un 30% el volumen medio transaccionado por operación, rozando ya los 40 millones, frente a los apenas 30 del año anterior. La mejora en la capacidad inversora queda reflejada también en el incremento de mega operaciones, aquellas firmadas por encima de los 100 millones de euros, que han experimentado una progresión positiva continua por cuarto año consecutivo. En 2014 representan ya el 10% del total.
Regreso del crédito
A pesar de que lo más habitual continúa siendo las operaciones con recursos propios, el crédito muestra síntomas de reactivación. A finales de año, las socimi Axiare y Merlin han comenzado a realizar operaciones con financiación para continuar su actividad inversora una vez invertido todo el capital levantado, y se prevé que continúen haciéndolo. Se percibe que las entidades financieras están abiertas de nuevo a ofrecer financiación, si bien en por el momento se muestran muy selectivos tanto en producto como en cliente y para volúmenes hasta el 60%.
Compresión de rentabilidades
Las previsiones para 2015 en los niveles de rentabilidades prime del inmobiliario terciario sugieren a corto medio plazo más ajustes debido a la escasez de producto en los diferentes segmentos, a la reactivación de la demanda y a la perspectiva alcista en los niveles de renta. Madrid oficinas cerró el año con rentabilidades en torno al 5% en el cuarto trimestre, y el CBD de Barcelona 50 puntos básicos sobre el nivel de Madrid. En cuanto al mercado retail, estaría en torno al 5%. Por su parte, los locales de los principales ejes comerciales continúan entre 4.5% y 4.75%, pero para activos súper prime podría descender hasta 3.25% o 3.50%. Sobre parques de medianas superficies, las rentabilidades se situaron entre el 6% y el 6.5%. Finalmente, los activos logísticos alcanzaron un 8%, con clara tendencia de ajuste.
La firma confía en que, en general, la inversión en el real estate europeo se verá favorecida frente al mercado de bonos por la turbulencia en los mercados de capital y el diferencial entre las rentabilidades prime y las ofrecidas por los bonos a 10 años, en mínimos históricos, mientras que las condiciones de financiación se reactivan, aunque avisa de que un débil crecimiento económico en las principales economías podría provocar una pérdida de confianza que redirigiera a los inversores a los bonos a largo plazo.
