El capital destinado por fondos de inversión al segmento living ha aumentado en un 60% en los últimos cuatro años. El segmento, hasta ahora considerado alternativo, está mostrando mayor resiliencia en el entorno macroeconómico actual, según el informe de Savills Aguirre Newman.
La inversión en activos residenciales, que comprende multifamily, residencias de estudiantes y residencias sénior, representa el 27% de la inversión inmobiliaria mundial en los tres primeros trimestres de 2020, frente al 16% de hace una década, según el Informe Savills Global Living 2020. El estudio señala además que el capital destinado por los fondos a este segmento, hasta ahora considerado alternativo, ha aumentado en un 60% en los últimos cuatro años, de 16.400 millones de dólares en 2016 a 26.300 millones de dólares en 2020, con datos de Preqin.
El informe, presentado recientemente en un webinar global de Savills en el que ha participado Susana Rodríguez, CCO de Savills Aguirre Newman, señala que la resiliencia y la sólida base de los fundamentales del segmento se mantienen ante el difícil entorno macroeconómico actual, en el que las tendencias demográficas y las necesidades de vivienda asequible siguen impulsando la demanda de residencial en alquiler.
Paul Tostevin, Director de World Research de Savills, explica que “incluso con una mayor incertidumbre global como resultado del Covid-19, este sector ha resistido mejor que otros este año. La actividad inversora ha sido impulsada en gran medida por la consolidación de empresas de todos los subsegmentos, incluidos multifamily y residencias de estudiantes”.
“A pesar de los efectos a corto plazo de la pandemia desde el punto de vista macroeconómico, el crecimiento a largo plazo del volumen de capital destinado a los activos alternativos habla por sí solo. Los inversores no sólo buscan diversificar sus carteras inmobiliarias, sino que buscan esos flujos de ingresos estables por los que el sector ha adquirido tanto atractivo”, añade Tostevin.
En este sentido, Susana Rodríguez ha confirmado la evolución del mercado en España ante los inversores globales asistentes a la presentación online: “Es un mercado emergente en España, donde los hogares en vivienda en alquiler suponen un 18%. Los fuertes fundamentales del segmento han captado el interés de la inversión institucional, tanto para producto en rentabilidad como para proyectos de promoción llave en mano. Estamos viendo en los distintos subsegmentos importantes alianzas entre fondos internacionales y promotores locales muy solventes que apuestan por el desarrollo de producto de calidad en las principales capitales de provincia tanto en multifamiliy como residencias de estudiantes y tercera edad”.
El informe indica que la inversión cross-border en residencial en alquiler también ha crecido hasta los 46.000 millones de dólares y el capital transfronterizo representa el 22% de la inversión total en el sector.
Análisis por subsegmentos
2019 fue el año de mayor inversión hasta la fecha en activos multifamily, con 223.000 millones de dólares transaccionados. El 71% se transaccionó en EEUU, el mayor mercado y el más maduro, seguido por Europa occidental con el 24%. A medida que el sector se desarrolla, la cuota de Europa occidental (incluyendo el Reino Unido) ha aumentado hasta el 27% en los tres primeros trimestres de 2020. Alemania es una vez más el mayor mercado de Europa Occidental, con 15.600 millones de euros transaccionados en los tres primeros trimestres de 2020, según los datos de Savills. En España, la cifra mantiene los niveles de 2019, cuando se acercó a los 2.000 millones de euros a cierre del año, con casi 1.800 millones en multifamily transaccionados hasta octubre.
Las residencias de estudiantes también han demostrado su resistencia a pesar del Covid-19 y la consecuente interrupción de los colegios y universidades. En términos de inversores activos, Blackstone lidera las operaciones. Su fondo de private equity adquirió iQ Student Accommodation por 4,7 mil millones de libras (6 mil millones de dólares), el mayor acuerdo de private equity en el Reino Unido. Al igual que en el sector multifamily, la consolidación ha sido un factor clave en el sector de las residencias de estudiantes. En el Reino Unido, Unite Students REIT compró Liberty Living, perteneciente CPPIB, por 1.800 millones de dólares.
Asimismo, 2019 también fue un año récord para la inversión en residencias sénior a nivel mundial, con volúmenes de inversión que alcanzaron los 21.400 millones de dólares. A pesar de que las cifras siguen siendo moderadas hasta la fecha en 2020, la participación de Europa Occidental en la inversión total (excluyendo al Reino Unido) aumentó un 20% (primer trimestre de 2020) en comparación con el 15% de 2019.
Marcus Roberts, Head of European Investment and Development, Operational Capital Markets de Savills, señala que “2020 ha sido testigo de algunas transacciones verdaderamente impresionantes, consolidando el segmento como uno de los asset class más favorables. Con perspectivas a largo plazo que muestran un repunte de la movilidad global, esperamos importantes oportunidades para los inversores que deseen diversificar sus carteras inmobiliarias. No hay escasez de capital destinado al sector, el reto y la oportunidad en Europa es encontrar ubicaciones prime, activos terminados o aquellos que permitan una conversión”.
¿Y ahora qué?
Con mayor compresión de las rentabilidades a medida que la madurez del sector se va haciendo evidente, las yields del sector multifamily se están estabilizando en la mayoría de los mercados tras un importante cambio de tendencia los últimos cinco años.
En cuanto a la financiación, si bien se ha producido una relajación en los mercados de crédito, en general el mercado financiero se encuentra en una posición mucho más fuerte en comparación con la crisis financiera mundial (GFC por sus siglas en inglés). Las lecciones aprendidas de la GFC, como la rápida intervención de los bancos centrales, han respaldado la liquidez. Si bien los bancos son ahora más cautelosos, la financiación alternativa, que ahora es más frecuente, está dispuesta a asumir oportunidades con mayor riesgo. En última instancia, el sector residencial sigue siendo una clase de activo favorable para conceder financiación gracias a los fundamentales a largo plazo del sector.
