- La inversión inmobiliaria en Europa sigue mostrando excelentes cifras en 2018, registrando niveles muy similares a los alcanzados en el mismo periodo del año anterior.
- En el ranking europeo, España -con €13.385 millones hasta finales del tercer trimestre gracias a las grandes operaciones corporativas cerradas este año- se sitúa en 5º puesto, pero a muy corta distancia de Holanda, en 4ª posición.
Fuente: CBRE. Inversión europea por países hasta 3T
- Todo apunta a que en España se superarán los €16.000 millones a fin de 2018, en un año que batirá con creces el récord alcanzado en 2016.
- La inversión registrada en España durante el tercer trimestre de 2018 ha sido excepcionalmente alta, de €6.400 millones, el 48% del total del año. Supone un récord histórico en cuanto a volumen de inversión en T3.
- El sector oficinas es el que más volumen ha registrado a lo largo del año, un 28% del total, gracias a las compras de Colonial y Blackstone de las socimis Axiare e Hispania respectivamente.
La inversión inmobiliaria en Europa se encuentra en una fase madura del ciclo y los indicadores fundamentales, apoyados en la economía, continúan siendo positivos. A nivel trimestral se observa cierta volatilidad en las cifras de inversión debido a las megaoperaciones de gran tamaño que puntualmente se registran, como por ejemplo la compra del portfolio europeo de Logicor por parte de CIC en el 2Tr de 2017 (€12.25bn). En España, la compra por de Axiare por parte de Inmobiliaria Colonial (Tr1) y la de Hispania por parte de Blackstone (Tr3) son otros ejemplos.
Considerando los países más representativos de Europa, Alemania -con €56.100 millones- arrebata a Reino Unido -con €54.700- su tradicional posición de liderazgo en el ranking, si bien por un margen muy pequeño. A excepción de Reino Unido e Italia, el resto de los países han registrado en 2018 ligeros incrementos respecto al año pasado.
El volumen de inversión en España en el tercer trimestre ha supuesto un fuerte impulso a las cifras anuales, sumando €6.300 millones, una cantidad que duplica el volumen del año pasado y es la más alta conseguida nunca en un tercer trimestre. Hasta fin del tercer trimestre la inversión en el sector inmobiliario asciende a 13.385 millones de euros, un 34% más que en el mismo periodo del año anterior. Excluyendo operaciones corporativas, la cifra se situaría en 7.600 millones, un 16% por debajo de los 8.800 millones registrados en el mismo periodo del año pasado.
Actualmente, hay una gran actividad en el pipeline en todos los sectores inmobiliarios, con algunas operaciones de gran envergadura en marcha. El previsible cierre de muchas de ellas en el último trimestre del año hace prever que el ejercicio 2018 será un año de mucho brillo y que termine con niveles de inversión superiores a €16.000 millones, muy por encima de los €12.750 millones del 2017.
Fuente: CBRE. Evolución del volumen de inversión inmobiliaria por trimestre en España
“La evolución de la inversión inmobiliaria está siendo muy positiva y confirma el apetito de inversores tanto nacionales como internacionales por el sector inmobiliario español”, ha destacado Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España. En lo que va de año, los inversores nacionales representan el 42% de la inversión y los inversores internacionales el 58%, y ambos continúan viendo a España como un mercado con gran potencial, con interés en el abanico completo de tipología de activos. Las socimis (incluido en el dato nacional) copan el 32% de la inversión en lo que va de año, impulsado por la operación corporativa de Inmobiliaria Colonial.
Por su parte, Estados Unidos es el origen más importante de los inversores extranjeros (62%), dominando las compra-ventas cross-border. La actividad desplegada por Blackstone en todos los segmentos hace que se sitúe a gran distancia de resto. Por países, siguen Reino Unido (11%), Francia (9%) y Alemania (7%), mientras que los inversores asiáticos y de Oriente Medio (3%) no están teniendo protagonismo en inversión directa este año.
Evolución del volumen de inversión inmobiliaria por origen de inversor
Fuente: CBRE. Evolución del volumen de inversión inmobiliaria por origen de inversor en España
En Europa la distribución por sector hasta el tercer trimestre de 2018 muestra una foto parecida a la del año pasado, si excluimos la antes mencionada operación de Logicor que elevó puntualmente la inversión en el sector Industrial-Logístico. Quizás lo más destacable en lo que va de año es el incremento de la inversión en el sector residencial en alquiler, que se ha elevado un 21% hasta alcanzar los 36.000 millones de euros.
Cabe señalar que este sector en España despierta un enorme interés entre los inversores extranjeros, que consideran tiene un enorme potencial de crecimiento en nuestro país.
Fuente CBRE. Inversión por sector en Europa en 2018 hasta el 3T
En España las oficinas han vuelto a retomar el liderazgo, con el 28% del total de la inversión, después de un tranquilo 2017. El sector hotelero por su parte, después de un extraordinario 2017, sigue viviendo un gran momento, gracias al auge de la economía y el turismo, y ha atraído el 24% de la inversión. El sector retail mantiene su fortaleza y copa el 23% del total, gracias a la compraventa de varios portfolios de centros comerciales y de locales High Street. La inversión logística copa el 9% de la inversión total en lo que va de año.
El sector residencial, que recordemos no incluye operaciones de suelo sino sólo activos en alquiler, ha aumentado mucho su volumen respecto al año pasado, y representa el 13% de la inversión total. Así lo demuestran los casi 2.000 millones invertidos hasta la fecha en el sector residencial español en alquiler. Entre las operaciones cerradas este año destacan la compra por más de €200 millones por parte de Testa de un portfolio de 1.458 viviendas a Caixabank antes del verano (Testa a su vez ha sido adquirida por Blackstone a finales de septiembre, pero esta operación será incluida en las cifras del 4Tr) o la compra por parte del fondo británico Globe Invest de la cartera de Tauro por €180 millones.
Evolución del volumen de inversión inmobiliaria por sectores (hasta 3T 2018)
Fuente: CBRE. Evolución del volumen de inversión inmobiliaria por sectores en España (hasta 3T 2018)
El principal reto al que se enfrentan los inversores en las ciudades top europeas es la falta de producto y la fuerte competencia existente en el mercado. En España, la intensidad de la demanda también ha mantenido la presión a la baja sobre las rentabilidades y los inversores core están dispuestos a pasar ofertas muy agresivas para activos prime que ofrecen seguridad en los ingresos. Así, las prime yields se mantienen muy comprimidas en todos los segmentos, desde el sector de oficinas, donde se sitúan alrededor del 3,75%, hasta locales en High Street, en torno al 3,25%.
En general, las rentabilidades se encuentran en niveles históricamente bajos y mientras no suban los tipos de interés, que también están en mínimos históricos, la inversión inmobiliaria podrá mantener el ciclo actual de volumen alto, que empezó en 2015. Si por entonces el fin de la crisis animó a los inversores a volver a rotar activos, en la actualidad la nueva construcción y las reformas (muchas veces con un cambio del uso inmobiliario) son un impulso al alza para el mercado de inversión.
